Site içindeki villa için yönetim kuralları
İstanbul'daki villaların önemli kısmı bir sitenin içinde. Bahçeşehir, Ömerli, Çekmeköy ve Beykoz'daki keşiflerimizin çoğunda ilk konuştuğumuz şey ışık değil, yönetim oluyor. Onay çoğu zaman tek sayfalık net bir planla birkaç günde çıkıyor.
Not: Bu rehber sahadaki tecrübemizi anlatır, hukuki görüş değildir. Uyuşmazlık durumunda bir avukata danışın.
Hukuki çerçeve kısaca
Villa sitelerinin çoğu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve bu kanunun toplu yapılara ilişkin hükümlerine tabidir. Sitenin günlük işleyişini ise her sitenin kendi yönetim planı belirler. Kanun, kat maliklerine ana yapının mimari durumunu ve güzelliğini koruma yükümlülüğü verir.
Pratikte şöyle işliyor: sezonluk, iz bırakmayan bir yılbaşı süslemesi kalıcı bir değişiklik değildir. Ama yönetim planınız dış görünüşe dair bir kural koyuyorsa, örneğin "cepheye yönetimin onayı olmadan bir şey takılamaz" diyorsa, bu kurala uymanız gerekir. Kendi yönetim planınızı okumak en doğru başlangıç.
Kimin alanı neresi?
| Alan | Kimin kararı | Bizim uygulamamız |
|---|---|---|
| Villanın kendi cephesi ve çatısı | Malik, yönetim planı izin verdiği ölçüde | Yönetime plan veriyoruz |
| Kendi bahçeniz ve ağaçlarınız | Malik | Bildirim yeterli, çoğu sitede onay istenmiyor |
| İkiz villada ortak duvar | İki malik birlikte | Komşunun yazılı onayı |
| Site yolu, girişi, ortak ağaçlar | Yönetim | Ayrı teklif, yönetimle |
| Sitenin dış duvarı | Yönetim | Dokunmuyoruz |
Yönetime verilecek tek sayfalık plan
Yönetimlerin çoğu uzun bir yazı okumuyor; net bir sayfa istiyor. Biz planı villanın bir fotoğrafının üzerine çizip altına beş madde yazıyoruz. Kendi planınızı hazırlarken şu başlıkları kullanabilirsiniz:
- Ne kurulacak: Ön cephe saçağı 16 m, kapı çevresi, bahçede 2 ağaç gövdesi.
- Nasıl bağlanacak: Oluğa klips, cepheye delik yok, çatıya çıkılmayacak.
- Ne zaman: Montaj 28 Kasım, 09.00-16.00; söküm 12 Ocak.
- Kim gelecek: 3 kişilik ekip, tek araç, plakası.
- Elektrik ve sınırlar: Villanın kendi dış prizinden; ortak alana ve komşu cepheye taşan hat yok; zamanlayıcıyla 18.00-24.00.
Bu beş madde, yönetimlerin sorduğu soruların neredeyse hepsini baştan cevaplıyor. Tecrübemize göre en çok sorulan iki şey çatıya çıkılıp çıkılmayacağı ve ışığın gece kaça kadar yanacağı.
Komşu: en sık itiraz sebebi
Site villalarında evler birbirine yakın. Işığa itiraz eden çoğu zaman yönetim değil, yan komşu oluyor; sebebi de neredeyse her zaman aynı: ışığın yatak odası penceresine vurması. Bunu baştan önlemenin üç yolu var.
- Komşuya bakan yan cephede ışığı seyrek tutmak ya da hiç kurmamak.
- Yanıp sönen, kovalayan efekt kullanmamak.
- Zamanlayıcıyı gece yarısında kapatmak.
Bir de şunu öneriyoruz: montajdan önce komşuya kısaca haber verin. Bazı komşular "biz de yaptıralım" diyor. İkiz ve sıra villalarda iki evin birlikte yapılması zaten daha iyi görünüyor.
Montaj günü site kuralları
Sitelerin çoğunda hafta içi mesai saatlerinde çalışmaya izin var, hafta sonu ve akşam montaj yapılmıyor. Ekip aracının site içinde nereye park edeceği, platform gerekiyorsa site yolunun ne kadar süre daralacağı önceden konuşulmalı. Güvenliğe ekibin adlarını ve araç plakasını montajdan bir iki gün önce iletiyoruz.
Montaj gürültülü bir iş değil. Matkap kullanmıyoruz, sadece merdiven ve klips. Komşular çoğu zaman montajı akşam ışıklar yanınca fark ediyor.
Ortak alanı süslemek
Site girişi, bekçi kulübesi, ortak yürüyüş yolu ve ortak alandaki büyük ağaç yönetimin konusu. Masrafı da kural olarak maliklere paylaştırılıyor. Bazı sitelerde yönetim girişi her yıl süsletiyor; bu durumda villaların ışığıyla uyumlu olması için renk sıcaklığını birlikte seçmeyi öneriyoruz. Ortak alan için yönetimle ayrı teklif üzerinden çalışıyoruz.
Yönetimle konuşmadan önce
- Villa sitelerinin çoğu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve sitenin kendi yönetim planına tabidir.
- Sezonluk ve iz bırakmayan bir yılbaşı süslemesi kalıcı değişiklik değildir, ama yönetim planı dış görünüşe dair onay şartı koyabilir.
- Yönetim onayını hızlandıran şey, ne kurulacağını, ne zaman, kaç kişiyle ve elektriğin nereden alınacağını gösteren tek sayfalık bir plandır.
- Site villalarında en sık itiraz sebebi ışığın komşunun yatak odası penceresine vurmasıdır.
Bölgeye göre ayrıntılar için Bahçeşehir ve Ömerli sayfalarına, cephe işinin tekniği için dış cephe ışıklandırma sayfasına bakın. Yönetime sunulacak planı bizim hazırlamamızı isterseniz keşif isteyin.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Mevzuat Bilgi Sistemi
Yazan: İsmail Günaydın, Umin Işık Süsleme kurucusu. 2009'dan bu yana, 17 yıldır sahada.
Yayın: · Güncelleme:
Site ve yönetim hakkında sorular
Yönetim reddederse ne yapabilirim?
Önce reddin gerekçesini yazılı isteyin. Çoğu ret, ışığın ortak alana taşacağı ya da çatıya çıkılacağı endişesinden geliyor; planı buna göre düzeltince onay çıkıyor. Yönetim planınızda açık bir yasak varsa, değişiklik için kat malikleri kurulunun kararı gerekir. Hukuki bir uyuşmazlık söz konusuysa bir avukattan destek alın.
Yönetim onayını kim alır, ben mi siz mi?
Başvuruyu villanın sahibi yapar, çünkü yönetimin muhatabı kat malikidir. Biz yönetime sunulacak planı hazırlıyor, isterseniz yöneticiyle bir telefon görüşmesi yapıp soruları cevaplıyoruz. Bazı yönetimler montaj ekibinin sigorta ya da kimlik bilgisini istiyor; onları doğrudan güvenliğe iletiyoruz.
Komşum ışığımın kendi penceresine vurduğundan şikayet ederse?
Bu en sık karşılaşılan şikayet ve çoğu zaman haklı. Işığı komşunun penceresine bakan hatta seyreltiyor, yönünü değiştiriyor ya da o hattı zamanlayıcıyla daha erken kapatıyoruz. Sezon içinde böyle bir şikayet gelirse gelip ayarlıyoruz; bu servis kapsamında.
Site girişini ve ortak alanı da süsleyebilir miyiz?
Ortak alanın süslenmesi yönetimin kararıdır ve masrafı kural olarak bütün maliklere paylaştırılır. Tek bir villa sahibi ortak alanı kendi parasıyla süslemek istese bile yönetimin onayı gerekir. Böyle bir talep varsa yönetimle ayrı bir teklif üzerinden çalışıyoruz.
Kiracıyım, ışık kurdurabilir miyim?
Kiracıysanız önce ev sahibinizin, sonra yönetimin onayı gerekir. Işık iz bırakmadığı ve sezon sonunda söküldüğü için ev sahipleri genelde itiraz etmiyor. Kira sözleşmenizde dış cepheye ilişkin bir madde varsa ona bakın. Fatura sizin adınıza kesiliyor, ürünler de size teslim ediliyor.